Quem já passou por isso sabe: você compra um imóvel, faz toda a papelada, paga impostos, vai até o cartório de registro e… volta para casa com o documento na mão e uma lista de exigências.
É como ouvir um “não” sem explicação clara.
E, infelizmente, essa situação tem se tornado cada vez mais comum.
Mas o que são essas exigências?
Quando você leva um documento ao cartório para registrar a compra de um imóvel — seja uma escritura, um contrato ou uma sentença — o registrador é obrigado a analisar se tudo está correto.
Esse processo se chama qualificação registral.
Se o registrador encontrar alguma inconsistência, ele devolve o documento com uma nota devolutiva, listando as exigências a serem cumpridas.
O problema é: nem sempre essas exigências são razoáveis.
Exigências descabidas viraram rotina
O que era para ser um procedimento técnico, objetivo e com base legal tem, em muitos casos, se transformado em um campo nebuloso de interpretações — às vezes rigorosas demais, burocráticas demais, ou até mesmo inviáveis na prática.
Isso tem gerado frustração tanto para os clientes quanto para advogados que tentam regularizar imóveis com segurança e celeridade.
Desjudicialização ou rejudicialização disfarçada?
A intenção da desjudicialização era excelente: desafogar o Judiciário e transferir para o extrajudicial (os cartórios) parte do trabalho que antes dependia de um processo.
Teoricamente, ganhamos agilidade.
Na prática, porém, os cartórios passaram a acumular demandas complexas, e os registradores, agora protagonistas, nem sempre contam com a estrutura e o treinamento ideais para lidar com esse novo cenário.
Resultado: na dúvida, não se registra. Manda-se para o Judiciário.
Curitiba pede socorro: precisamos de mais estrutura
Na capital paranaense, por exemplo, já se faz urgente a criação de mais uma Vara de Registros Públicos.
Os pedidos se acumulam, os processos se arrastam e, enquanto isso, o imóvel da pessoa segue irregular. O sonho da casa própria ou do investimento bem estruturado vira uma peregrinação.
Trocar o Judiciário pelo cartório, sem resolver a raiz do problema, é como trocar seis por meia dúzia.
Quem perde com tudo isso? Você, cidadão.
O cidadão de boa-fé, que pagou, esperou, confiou.
O advogado diligente, que orientou corretamente.
A segurança jurídica, que deveria ser o pilar do sistema.
O que fazer diante desse cenário?
- Buscar apoio profissional capacitado, com domínio técnico da legislação registral
- Não aceitar exigências absurdas sem contestação — quando necessário, entrar com dúvida registral
- Pressionar por mais estrutura no extrajudicial e no Judiciário — inclusive com a criação de novas varas e reforço de equipe nos cartórios
Conclusão: ou melhoramos a estrutura, ou continuaremos empurrando o problema.
A desjudicialização só vai funcionar se vier acompanhada de investimento, treinamento e responsabilidade.
Senão, estaremos apenas mudando de balcão, sem mudar a demora.
Moisés Teixeira
Especialista em Direito Imobiliário pela PUC/PR
OAB/PR 40.116
Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB
Membro da AD NOTARE
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